6月3日黑牛策略，华泰证券发布2025年房地产行业中期投资策略：企稳中谋转型
今年以来房地产“止跌回稳”取得一定进展。政策层面，自2024年9月起的政策组合拳持续发力，今年相关政策进入效果检验期，城中村改造、金融支持等政策稳步推进。市场表现呈现分化，新房销售弱复苏，二手房以价换量成效明显，土地市场优质地块带动热度回升，头部房企拿地集中度提升。居民购房负担处于近二十年低点，为市场回稳提供积极因素。投资机遇上，商业地产、物管行业潜力突出，推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股及业绩稳健的物管公司，后续仍需关注增量稳市政策的推出。
我国房地产“止跌回稳”进展如何？黑牛策略
本轮房价调整时间及幅度已相对充分，截至2025年4月调整周期已将近4年（44个月），新房和二手房价格回撤幅度达到10.1%/17.4%。2024年9月以来的政策组合拳，显著加快了房价“止跌回稳”的进程。房价同比跌幅收窄，核心城市止跌效果更显著，一线城市北京、上海、深圳以及二线城市如杭州、成都等二手房价格（以统计局70城房价数据来衡量）均在最近的成交密集区附近获得了初步支撑。展望未来，“止跌回稳”的积极因素在于：1.居民购房负担已经处于近二十年来的最低点；2.关注库存去化效果与销售恢复情况，同时需要关注收储等政策的优化是否能助力市场供需出清。
政策：进入效果检验期黑牛策略
今年以来政策端主要围绕2024年9月“促进市场止跌回稳”思路出台系列政策。4月25日，中央召开政治局会议上提出要“持续巩固房地产市场稳定态势”，举措主要集中在城中村改造、高品质住房、存量房收储等方面。5月7日，央行、金融监管总局、证监会在国新办发布会上宣布一揽子金融政策。落地方面，止跌回稳的政策稳步推进，如公积金贷款利率调整落地，有望打开商贷利率下调空间，土地收储相关专项债也在加速落地，城市更新框架同样正式出台；现房销售实践持续深入，但当前不必过度担忧对行业产生的冲击。
市场：景气度修复进程中分化加剧
新房销售整体延续弱复苏趋势，2025年1-4月全国商品房销售金额累计同比-3.2%，大部分城市去化率有所回升。二手房成交表现优于新房，延续“以价换量”趋势。土地市场方面，优质地块入市引领整体热度温和回升，前4月全国涉宅地块成交价款同比+28%，结构性热度导致城市集中度进一步提升，城市内部也进一步分化。预计2025全年新开工面积/竣工面积/房地产投资同比分别-20.0%/-18.0%/-8.0%。企业方面，百强房企销售表现较2024年显著改善，但仍跑输行业黑牛策略，头部房企拿地集中度升至近年高位，房企融资现金流延续改善，杠杆房企化债的实践路径更为清晰。
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